Interview de François Jacques,  Directeur Associé Sémaphores en charge des Entreprises Publiques Locales

 

Pouvez-vous nous détailler ce que recouvre précisément le programme Cœur de Ville ?

La redynamisation des centres-villes constitue aujourd’hui un défi majeur pour les agglomérations et un enjeu important pour leur développement. Pour renforcer le dynamisme et l’attractivité des centre-villes, le Gouvernement a décidé de lancer un plan en faveur des villes de rayonnement régional « Action cœur de ville » avec plusieurs dispositifs déployés par la Caisse des Dépôts : plus de 5 milliards d’euros sur cinq ans dont 1 Md€ en fonds propres, une enveloppe de prêts de 700 M€ pour financer les projets de redynamisation portés par les acteurs publics, et une offre bancaire pour accompagner les EPL en tant qu’acteurs majeurs du programme Cœur de Ville. 222 collectivités sont bénéficiaires du plan national « Action cœur de ville depuis 2018 ».
A noter que le programme Cœur de Ville est distinct, mais complémentaire d’autres programmes publics actuellement déployés. Au chapitre desquels figurent par exemple les Opérations de Revitalisation des Territoires (ORT), qui visent à permettre aux collectivités locales de mettre en œuvre un projet de territoire. Citons également d’autres actions telles que les AMI Centre-Bourg et les dispositifs de défiscalisation Denormandie mobilisant les investisseurs privés vers des logements anciens.

Quels sont les acteurs majeurs sur ce programme ?

Collectivités et EPL sont naturellement les acteurs majeurs du programme Cœur de Ville, en concertation avec l’association Villes de France, les élus locaux et les partenaires financiers nationaux, la Banque des territoires, Action logement et l’ANAH. Souvent, les élus et acteurs locaux avaient déjà défini les axes de redynamisation qu’ils souhaitaient approfondir : par exemple encourager le développement du commerce dans les centralités, et particulièrement dans les centres d’agglomération autour de certaines « polarités » commerciales » ; ou favoriser l’accueil d’enseignes de périphéries absentes du territoires, en permettant la mise en valeur de pôles commerciaux existants (mais en empêchant la création de zones commerciales nouvelles) ; dans la majeure partie des cas, ils ont pour préoccupation de préserver l’équilibre entre l’offre commerciale périphérique et celle des centres villes.
La difficulté pour les élus était cependant souvent de faire le lien entre les études, les priorités définies, et la mise en place d’outils opérationnels.

Qu’apporte Sémaphores aux collectivités dans le cadre des Actions Cœur de Ville ?

Nos interventions auprès des élus, acteurs locaux, et de leurs « satellites », se déroulent généralement en plusieurs temps.
La première phase est avant tout celle d’un diagnostic partagé sur les priorités autour desquelles les acteurs locaux se mobilisent pour redynamiser le centre-ville, diagnostic qui se fait souvent sur la base d’études, existantes ou à réviser, relatives à l’immobilier commercial de la Ville, la situation en termes de logements, en termes de développement économique. Il s’agira de définir avec les élus locaux les priorités qu’ils veulent se fixer et la façon d’y parvenir ; par exemple quels sont les polarités et périmètres stratégiques de la ville ? Comment adresser les lots vacants sur telle ou telle zone ? Il s’agira aussi et surtout de veiller à la mobilisation des acteurs et aux modalités de suivi des actions engagées.
Une deuxième phase consiste à la mise en place d’outils opérationnels de portage des actifs. Nous voyons notamment se développer des foncières, créées ad hoc ou s’appuyant sur des EPL existants, et qui vont déployer opérationnellement les priorités définies par les acteurs locaux, en visant le développement de commerces (pour porter et mettre en location des commerces), le soutien aux activités économiques (PME, artisans) ou l’immobilier d’activité, etc. Ces foncières vont investir, rénover les actifs, les revendre, etc. Signalons d’ailleurs qu’à la Roche-sur-Yon, vient notamment d’être signée la première foncière «  Action Cœur de Ville », en partenariat avec la Banque des Territoires. Cette foncière, la SAS Métropolys, vise à développer les commerces de centre-ville sur les deux territoires «  Action Cœur de Ville » vendéens : La Roche-sur-Yon et la CC du Pays-de-Fontenay-le-Comte ; dont les premières opérations porteront sur deux commerces à La Roche-sur-Yon et l’acquisition du château des Oudairies avec un opérateur privé.

Quels vont être les objectifs et points de vigilance lors de la mise en œuvre de ce type de foncière ?

La foncière va généralement avoir plusieurs objectifs : rechercher et accompagner les commerces attractifs ; mettre à disposition des locaux à loyer adapté pour favoriser le développement ou le maintien d’activité commerciale ; mais également mutualiser les risques et les coûts de portage et de fonctionnement dans une seule structure ; et professionnaliser la gestion des cellules commerciales.
Lors de cette phase, après la définition précise des objectifs de la foncière, il va s’agir de définir la structuration juridique et financière de l’outil, en répondant à plusieurs questions : quel cadre juridique ? Quels scénarii de portage et de rotation des actifs ? Quelle approche en termes de risque pris, de rentabilité des projets ? Quels niveaux de fonds propres apporter par les collectivités engagées et les partenaires ? Quelles conditions de succès ? Comment associer les partenaires au tour de table ?
Lors de ces interventions, Sémaphores est aux côtés d’acteurs locaux preneurs d’un accompagnement juridique, financier et comptable leur permettant de mesurer les risques et les apports de fonds nécessaires, et de bénéficier d’une connaissance forte du fonctionnement des EPL et de leurs associés. Mais tout au long de la mission, l’expertise transversale couplant connaissance des territoires et compétences financières, est également appréciée.
Sémaphores accompagne déjà plusieurs Collectivités et EPL dans de telles missions, de la définition du projet, au modèle économique et au plan d’affaires d’outils de type Foncière Commerce visant à porter des actifs immobiliers et à les mettre en locations.

Quelques exemples :

  • Etude des besoins du territoire et étude d’opportunité pour la création d’une SEM Patrimoniale d’investissements en locaux commerciaux, Ouest Parisien.
  • Mission de modélisation économique et financière au projet de foncière commerce, autour de 4 villes du département de l’Isère.
  • Étude d’opportunité de création d’une foncière dans une commune du sud est.
  • Prise en compte des projets cœur de ville dans plusieurs plans stratégiques de SEM Patrimoniales et modélisation de projets ou de filiales.
  • Accompagnement au comité d’engagement des foncières (notice économique, financière et fiscale).

Pour aller plus loin

Action cœur métier : l’ offre d’accompagnement Sémaphores

 

Ingénierie territoriale : vous accompagner dans la définition du/des projet(s) et la mise en place opérationnelle d’actions Cœur de Ville

  • Etudes de marché (immobilier d’entreprise, habitat, urbanisme, développement économique)
  • Qualification du potentiel économique du projet
  • Mobilisation des acteurs, accompagnement à la contractualisation, suivi des actions
  • Montage juridique, économique et financier

Mise en place d’outils opérationnels de portage d’actifs, de foncières

visant le développement de commerces (pour porter et mettre en location des commerces), le soutien aux activités économiques (PME, artisans) ou l’immobilier d’activité.

  • Etudes des besoins des acteurs
  • Structuration de l’outil : cadre juridique, scénarii de portage et plan d’affaires, conditions de succès (risques pris, rentabilité des projets), subventions, dimensionnement des fonds propres
  • Préfiguration de l’organisation de la structure
  • Mobilisation de financements

Mise en place de montage type SEM/SPL/SEMOP ou partenariat sur les sujets transports, rénovation énergétique des bâtiments publics, énergies renouvelables

 

Votre contact : 

François Jacques – Directeur Associé Sémaphores
francois.jacques@semaphores.fr

 

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