Après les habituelles déclarations fiscales du mois de mai, de nouvelles déclarations doivent être formalisées avant la fin juin 2023 si vous êtes propriétaires !

Vous êtes propriétaires de bureaux en Provence Alpes Côte d’Azur ? vous êtes peut-être concernés par la nouvelle taxe annuelle sur les bureaux de Paca.

En effet, les propriétaires de biens immobiliers situés dans l’un des trois départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes sont redevables cette année d’une nouvelle taxe annuelle dont le régime est codifié à l’article 231 quater du Code général des impôts. Cette taxe qui s’applique déjà en île de France fait partie d’un dispositif de taxes additionnelles mises en place pour financer les grands projets en PACA.

Elle s’applique dès le 1^er janvier 2023 et concerne les personnes privées ou publiques, propriétaires (ou assimilés) de bureaux et dépendances immédiates et indispensables (incluant notamment les locaux des professionnels libéraux) ; de locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces, couvertes ou non, destinées au stationnement.

L’imprimé fiscal correspondant a été mis à jour par l’administration fiscale et est dorénavant disponible sur le site impots.gouv : télécharger 

Il intègre les spécificités arrêtées en Paca puisque contrairement à la taxe sur les bureaux en Île-de-France, les tarifs de la taxe Provence-Alpes-Côte d’Azur applicables en 2023, sont identiques quelle que soit la commune où se situe le bien concerné au sein de l’un des trois départements évoqués ci-avant.

Ont été ainsi retenus, pour 2023 en PACA, les tarifs unitaires au m² suivants :

• 0,94 € pour les bureaux ;
• 0,39 € pour les locaux commerciaux ;
• 0,20 € pour les locaux de stockage ;
• 0,13 € pour les surfaces de stationnement.

Cette nouvelle charge qui impactera vos résultats dès 2023 n’est pas déductible du résultat imposable de l’entreprise redevable, ni des revenus fonciers des particuliers qui s’en acquittent.

En vitesse de croisière, les redevables de la taxe doivent déposer une déclaration accompagnée du paiement de la taxe avant le 1^er mars de chaque année auprès du comptable public du lieu de situation du bien. À titre dérogatoire, pour cette première année de mise en place de la taxe en PACA, la date limite de déclaration et de paiement de la taxe, au titre de l’année 2023, est repoussée au 1^er juillet 2023.

Vous êtes propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation ? vous devez là aussi en faire la déclaration auprès de l’administration fiscale avant le 30 juin 2023 !

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de locaux affectés à l’habitation doivent déclarer la nature de l’occupation des locaux à usage d’habitation dont ils sont propriétaires.

Cette obligation déclarative concerne aussi bien les personnes physiques que les personnes morales qui possèdent des biens immobiliers à usage d’habitation situés en France. Autrement dit, tous les propriétaires sont concernés par cette obligation !

Conformément à l’article 1418 du CGI, les propriétaires concernés doivent ainsi pour chaque bien immobilier déclarer à quel titre ils occupent le bien. Pour les biens dont les propriétaires se conservent la jouissance, ils déclarent s’il s’agit d’une occupation à titre de résidence principale, à titre de résidence secondaire ou encore si le bien est vacant. Et si les biens sont occupés par des tiers, le propriétaire est tenu de déclarer l’identité des occupants desdits locaux mais aussi d’indiquer si le bien est utilisé à titre gratuit ou s’il est loué nu ou meublé. Dans tous les cas, la situation d’occupation à retenir est celle au 1er janvier de l’année.

Pour 2023, le respect de cette obligation déclarative doit intervenir pour la première fois avant le 1er juillet 2023. Par la suite, cette déclaration devra être réalisée annuellement avant le 1er juillet, sauf si aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration. Autrement dit, les propriétaires de locaux d’habitation seront dispensés d’une déclaration avant le 1er juillet 2024 si les informations transmises dans la déclaration de l’année 2023 n’ont supporté aucun changement.

Souscrite par voie électronique uniquement, la déclaration est à réaliser en ligne sur l’espace personnel « biens immobiliers » ou professionnel du site impots.gouv.fr via le service « Gérer mes biens immobiliers » : cliquez ici

Attention, l’administration a prévu l’application d’une amende de 150 € par local pour lequel les informations requises n’ont pas été communiquées ou en cas d’omission ou d’inexactitude.

Pour en savoir plus : foire aux questions de l’administration fiscale disponible sur sur impots.gouv.fr : cliquez ici

Et aussi dans l’actualité fiscale : la TVA sur marge, the last dance

En attendant le BOFIP …

Depuis la réforme en 2010 de la TVA immobilière en France, un sujet ne cesse de faire litige avec l’administration fiscale : celui de la TVA sur marge. L’application du régime de la TVA sur la marge devient un véritable casse-tête pour les praticiens de la fiscalité immobilière (notaires, experts comptables, avocats, aménageurs et lotisseurs notamment). Il faut bien dire que depuis 2016 la succession de réponses ministérielles (doctrine administrative opposable à l’administration) et de jurisprudences d’abord en contradiction avec ces dernières puis plus récemment en adéquation avec celles-ci n’aident pas à la clarté du débat même si se dessine a priori à présent une tendance de la jurisprudence communautaire et nationale récente à une restriction du champ d’application de la TVA sur la marge sur la vente d’immeubles. On note pourtant une résistance de la doctrine administrative nationale pour continuer l’application du régime de la TVA sur la marge à des situations, pourtant rejetées par la jurisprudence. Depuis la jurisprudence européenne, il est venu s’ajouter la réponse ministérielle Grau. Cette réponse nous dit que tant que le bulletin officiel des impôts (BoFip)  ne sera pas mis à jour de cette jurisprudence, la doctrine administrative antérieure à la décision de la CJUE (30.9.2021) reste applicable.

… La jurisprudence française s’aligne sur la jurisprudence européenne

Plusieurs décisions de Conseil d’État ont été rendues depuis la décision de la CJUE. La dernière rendue le 18 avril 2023 (cliquez ici) est très marquante et sonne le glas de la TVA sur marge. En effet, dans sa décision, le Conseil d’État rejette l’application de la TVA sur marge en indiquant que :

«  l’acquisition des terrains en litige, qui avait été effectuée auprès de vendeurs particuliers n’ayant pas la qualité d’assujettis, n’avait pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, sans qu’il soit justifié que le prix d’acquisition aurait incorporé un montant de taxe acquittée en amont par les vendeurs initiaux, »

Pour bénéficier du régime de TVA sur marge, je dois pouvoir démontrer que le prix du bien « incorpore » un montant de TVA acquittée en amont qui n’a pas pu être récupéré :

• soit que j’avais payée moi-même quand j’avais acheté (et que je n’ai pas pu déduire)
• soit, à défaut, que le vendeur précédent avait acquittée à l’étape précédente, même si notre transaction n’y avait pas été soumise (par exemple parce qu’entretemps mon vendeur avait perdu la qualité d’assujetti).

Cette situation est, en pratique, très rare. En effet, il ne devrait concerner que les ventes de terrains achetés à des particuliers qui n’auraient pas pu récupérer la TVA lors de l’acquisition. Or, pendant très longtemps, les opérations d’acquisition de terrain pour les particuliers n’étaient pas soumises à TVA.

Et la suite ?

En février 2022, dans la RM Grau, le ministre avait annoncé que le BoFip serait mis à jour une fois que le Juge national aurait traduit la position de la CJUE dans ses décisions. Or on peut penser que c’est maintenant chose faite. Par conséquent, et en toute logique, le Bofip devrait à présent être prochainement mis à jour, intégrant pleinement la position émanant de la CJUE. Cela impliquera qu’en plus de la condition d’identité juridique du bien, s’en ajoutera une autre, à laquelle n’avait pas songé le Trésor Public, mais que la CJUE a rajouté et que le Conseil d’État vient, pour la première fois, de mettre en avant. Il s’agit d’une TVA rémanente qui n’aurait pas pu être récupérée. Autant dire que le champ d’application du régime de TVA sur marge va se marginaliser et , en pratique quasiment disparaître.

Que faire pour les transactions en cours ?

Jusqu’à la publication du BOFIP (qui devrait être imminente), les aménageurs qui cèdent des terrains à bâtir peuvent continuer à le faire en TVA sur marge dès lors que le terrain n’a pas changé d’identité (en pratique, il a été acheté un terrain et il est vendu un terrain) et qu’aucune TVA n’a été appliquée lors de l’acquisition. Si le compromis est signé avant la date de publication du BOFIP, le régime de TVA sur marge pourra s’appliquer. Il est recommandé de donner une date certaine aux avants contrats en les inscrivant dans les minutes du notaire.
Les EPL aménageurs, qui par simplicité, et compte tenu à la fois des incertitudes sur l’application de la TVA sur marge et du courant jurisprudentiel, appliquent (presque) systématiquement de la TVA sur le prix total peuvent continuer à le faire. À compter de la publication du BOFIP, et sauf à pouvoir justifier d’une TVA rémanente non récupérée par le vendeur précédent, l’application de la TVA sur prix total devra être systématique.

Pour plus d’information ou si vous avez des questions, nos équipes sont à votre disposition :