Baux, indemnités et TVA :
comment s’y retrouver ?
Dans le secteur de l’immobilier, le sujet des indemnités a été toujours été un casse-tête : est-ce que cette indemnité entre dans le champ d’application de la TVA ? Faut-il appliquer de la TVA sur l’indemnité ?
L’année 2022 a été marquée par plusieurs échanges sur le sujet avec notamment :
- La consultation publique du 11 mai 2022, au cours de laquelle l’administration fiscale avait apporté des précisions sur le régime de TVA applicable aux indemnités suivantes : indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur ou au preneur, indemnité de remise en état, indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale,
- Une autre consultation en juillet 2022.
Considérant qu’il s’agissait d’un sujet d’actualité nécessitant des précisions, le 28 décembre 2022, l’administration fiscale est venue affiner les précédents commentaires relatifs aux indemnités en publiant le BOFIP n° BOI-TVA-BASE-10-10-50.
Ce bulletin traite de différents cas d’indemnités que l’on rencontre au quotidien dans le secteur de l’immobilier :
- Indemnité de résiliation anticipée versée au preneur et indemnité d’éviction,
- Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur,
- Indemnité de remise en état,
- Indemnité d’immobilisation du bien pour la période des travaux,
- Indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale ou fixée par une clause pénale.
Le problème principal est de savoir si l’indemnité entre dans le champ de la TVA et si elle est à taxer à la TVA ou à considérer comme étant exonérée.
Notons que les bailleurs avaient plutôt tendance à ne pas soumettre les indemnités, en adoptant une lecture parfois trop simpliste et rapide en les considérant comme « la compensation d’un préjudice ».
Il devenait donc nécessaire pour l’Administration fiscale de clarifier le sujet pour éviter toute « évasion fiscale ».
Étudions ensemble les différentes indemnités et leur articulation en matière de TVA :
- Indemnité de résiliation versée par le bailleur au preneur :
Taxable si le loyer est assujetti à la TVA (exemple : location meublée, location nue professionnel avec option à la TVA)
Exonération si le loyer est exonéré de TVA ; cette indemnité est donc dans le champ mais exonérée
- Indemnité de résiliation anticipée versée par le preneur au bailleur prévue dans le bail :
Taxable si le loyer est assujetti à la TVA
Exonération si le loyer est exonéré de TVA (donc dans le champ mais exonérée) => A déclarer sur la CA3
- Indemnité de résiliation anticipée versée par le preneur au bailleur non prévue dans le bail :
A priori non taxable (cette analyse reste néanmoins à valider)
Cette indemnité ne sera pas à déclarer sur la CA3
- Indemnité de remise en état versée par le preneur au bailleur :
Taxable dans tous les cas (que les loyers soient assujettis ou pas à la TVA et que les travaux aient été réalisés ou pas)
Par exemple TVA à facturer aux locataires d’habitation (nouveauté)
- Indemnité d’immobilisation pour la période de travaux :
Taxable dans tous les cas (régime identique à celui de l’indemnité de remise en état)
- Indemnité d’occupation illégale fixée par le juge ou fixées dans une clause du bail :
Non soumise à la TVA (analyse à valider en fonction des circonstances)
Cette indemnité ne sera pas à déclarer sur la CA3
Il est fortement recommandé d’analyser chacune des situations, pour éviter tout risque de redressement.
Il convient également de sécuriser la déclaration des sommes sur les déclarations de TVA (imprimé CA3). En effet, l’indemnité de TVA dans le champ mais exonérée, devra être déclarée dans la rubrique « autres opérations imposables » et pourra donc avoir un impact sur le calcul du coefficient de déduction annuel de TVA.
Enfin, notons que dans les cas où la TVA est due, il est indispensable d’émettre une facture, afin de permettre la récupération de la TVA sans problème par la partie versante.