Depuis la réforme de la TVA immobilière de 2010, les évolutions légales, doctrinales et jurisprudentielles n’ont pas épargné les professionnels de l’immobilier.

Après certaines réponses ministérielles inquiétantes pour les aménageurs (Olivier Carré AN n°91143, Laure de la Raudière, AN n°94061, Gilles Savary, AN n°94538, Dominique Bussereau, AN n°96679,) de nombreux contentieux ont abouti, jusqu’en Cours Administratives d’Appel, donnant systématiquement raison aux contribuables.

Puis, après avoir constaté un assouplissement de la doctrine par l’administration fiscale (rép.Vogel, JO sénat, 17.02.2018, et rép.Falorni, AN 24.09.2019), laquelle a renoncé à son exigence d’identité de consistance ou de surface du bien acquis et revendu … le Conseil d’État a finalement tranché en faveur d’une application limitée de la TVA sur marge.

Dans une décision PROMIALP du 27 mars 2020, le Conseil d’État a en effet estimé :

• que pour bénéficier d’une revente sous le régime de la TVA sur marge, le bien doit être acquis puis revendu sous la même qualification juridique;
• que les règles de calcul dérogatoires de la TVA que prévoit la Directive s’appliquent aux opérations de cessions de TAB (terrain à bâtir) qui ont été acquis comme TAB en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas aux opérations de cession de TAB qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur revendeur.

Cette décision a des conséquences financières importantes sur les opérations d’aménagement visant la création de terrains à bâtir issus de parcelles bâties, car elles devront systématiquement être soumises à la TVA sur prix total, renchérissant ainsi fortement le coût des parcelles créées.

À la suite d’un nouvel arrêt du 25 juin 2020 (CE n°416727, Icade Promotion) le Conseil d’État a décidé d’interroger à titre préjudiciel la Cour de Justice de l‘Union Européenne sur l’interprétation à donner à l’article 392 de la Directive :

• Faut-il réserver l’application du régime de la TVA sur marge à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition a été soumise à TVA sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit d’opérer la déduction de la taxe ?
• Ou, ce régime doit-il être limité aux opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition n’a pas été soumise à la taxe, soit parce que ne relevant pas du champ d’application de celle-ci, soit parce que, tout en relevant du champ, il en était exonéré ?

Dans son arrêt du 30/09/2021, la CJUE a malheureusement consacré la nécessité d’une identité juridique du bien, entre son achat et sa revente, limitant ainsi drastiquement la possibilité de bénéficier du régime de la TVA sur marge.

Elle a estimé que pour bénéficier de celle-ci :

• Un TAB doit avoir été acheté comme TAB, et non comme un terrain non bâti (confirmation de l’exigence de l’identité juridique du bien acheté et revendu);
• Mais qu’un TAB acquis pouvait faire l’objet de travaux d’aménagement complémentaires et de division par le lotisseur acheteur revendeur (abandon de l’exigence de l’identité physique du bien).

Par cette position la CJUE a rendu l’application du régime de la TVA sur marge encore plus difficile, allant au-delà de la doctrine administrative et de l’avis du Conseil d’État.

En conséquence, les terrains à bâtir acquis par les aménageurs/lotisseurs auprès de particuliers, sans TVA incorporée dans le prix d’achat parce que les opérations de vente par les particuliers sont placées hors champ de la TVA, puis revendus par leurs soins comme terrains à bâtir après avoir été aménagés et divisés en lots de TAB , doivent, être soumises à la TVA sur le prix total.

La Cour ajoute même une exception : si l’acquisition initiale n’est pas soumise à TVA mais que le prix auquel le revendeur a acquis le bien incorpore un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial (vente grevée d’une TVA devenue précédemment définitive), alors le régime de la TVA sur marge peut s’appliquer.

Le BOFIP (BOI-TVA-IMM 10-20-10 §30), la Doctrine administrative et CGI devront être modifiés pour tenir compte de ces précisions nouvelles, et en attendant, ils restent opposables à l’administration fiscale, sur le fondement de l’article L 80 A du LPF.

L’impact pour les acquéreurs devrait être très différent selon qu’ils affectent ou non le terrain à une activité soumise à TVA :

• Il y aura un surcoût pour les collectivités locales qui acquièrent un terrain à bâtir (et ce d’autant plus que cette dépense n’est plus éligible au FCTVA);
• L’impact sera neutre pour les aménageurs, promoteurs, investisseurs (ils récupèrent la TVA, leur activité étant soumise à TVA);
• L’impact devrait être neutre pour les bailleurs sociaux (ils récupèrent la TVA sur le prix total puis effectuent une LASM au taux réduit).

Nul doute que sur le terrain les aménageurs et marchands de bien rencontreront encore quelques difficultés !

Pour aller plus loin :

Index de l’égalité professionnelle… compte à rebours

Nous vous rappelons que les entreprises et les UES d’au moins 50 salariés devront avoir calculé et publié sur leur site internet l’index de l’égalité professionnelle d’ici le 1^er mars 2022.

Pour rappel et en synthèse :

• Les entreprises assujetties à cette obligation doivent mesurer chaque année l’écart global de rémunération entre les femmes et les hommes sur une période de 12 mois à partir d’une série d’indicateurs ;
• Cet écart prend la forme d’un « index » (une note sur 100), calculé à partir de 4 ou 5 indicateurs selon la taille de l’entreprise ;
• Lorsque la note de l’index obtenue est inférieure à 75 points, l’entreprise doit au plus vite prendre des mesures correctives par accord ou, à défaut, par décision unilatérale, afin de diminuer les écarts dans un délai de 3 ans;
• Les entreprises doivent également transmettre leurs résultats aux services du ministère du Travail selon une procédure de télédéclaration sur internet (https://index-egapro.travail.gouv.fr/);
• L’employeur doit mettre à la disposition du CSE la note globale de l’index et les indicateurs via la base de données économiques, sociales et environnementales ;
• L’entreprise assujettie qui n’aura pas publié son index d’ici le 1^er mars 2022 s’exposera, après mise en demeure, au paiement d’une pénalité pouvant aller jusqu’à 1 % de sa masse salariale mensuelle.

A noter, enfin, que les pouvoirs publics ont mis à la disposition des entreprises de nombreux outils permettant de les aider à calculer leur index : tableurs, simulateurs en ligne, référents DREETS, formation en ligne etc.

DOETH 2021

Au titre de l’obligation d’emploi de l’année 2021, la déclaration annuelle et le paiement de la contribution seront à réaliser auprès de l’Urssaf sur la DSN d’avril 2022.

Pour rappel et en synthèse :

• Les entreprises d’au moins 20 salariés doivent souscrire chaque année une déclaration relative à l’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (DOETH), afin de déterminer si elles ont atteint ou non leur quota de 6 % de travailleurs handicapés.
  • Dans la négative, elles acquittent une contribution à l’AGEFIPH, par l’intermédiaire des URSSAF
• En principe, la déclaration et, éventuellement, le paiement de la contribution s’effectuent avec la DSN de février de l’année N+1, à souscrire le 5 ou le 15 mars, selon les employeurs. Mais le réseau des URSSAF a indiqué que la DOETH et le paiement de la contribution AGEFIPH s’effectueraient désormais avec la DSN d’avril, à souscrire le 5 ou le 15 mai
  • donc le 5 ou le 15 mai 2022 pour l’obligation d’emploi 2021
• A noter que le réseau des URSSAF présente cette tolérance de 2 mois comme une mesure pérenne.
• Les différents éléments relatifs aux effectifs communiqués en amont par l’URSSAF (effectif d’assujettissement, nombre de bénéficiaires de l’OETH à employer, etc…) seront donc transmis aux entreprises avant le 15 mars 2022, et non au plus tard le 31 janvier.