Le Bail Réel Solidaire,
enfin un dispositif pour produire du logement durablement abordable
Certains territoires confrontés à une augmentation des prix du foncier et de l’immobilier ne peuvent plus permettre à leurs ménages aux revenus moyens d’accéder à la propriété. De fait, ces ménages voient leur parcours résidentiel stoppé et font parfois le choix de partir du territoire.
Afin de trouver des réponses adaptées pour permettre à ces ménages de devenir propriétaires selon leurs souhaits, avec un accompagnement renforcé, et de constituer un parc de logements pérenne en accession sociale, de nombreuses collectivités se tournent vers le bail réel solidaire (BRS) en lien avec un nouvel acteur foncier : l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’OFS est une structure à but non lucratif agréée par le Préfet de région. Son objet principal est d’acquérir des terrains et de les mettre à la disposition des acquéreurs au moyen de baux de longue durée, dont le Bail Réel Solidaire.
Le BRS fonctionne sur le principe de dissociation du foncier et du bâti : le ménage n’achète que les murs du bien, et loue le terrain à son propriétaire, l’OFS, au travers d’une redevance mensuelle.
Ce dispositif s’inspire des « Community Land Trust » qui existent depuis longtemps en Angleterre et permet donc, au travers de cette dissociation foncier/bâti, à des ménages modestes d’acquérir un bien en zone tendue à un prix abordable.
En effet, en plus d’un certain nombre de conditions privilégiées dont va bénéficier l’acquéreur (TVA à taux réduit dans le neuf, abattement possible de la taxe sur le foncier bâti…), le prix de vente du bien est strictement plafonné afin de garantir un accès abordable. Ce plafond est établi sur les bases du prêt social location accession (PSLA). Pour exemple, un bien de 60m² vendu en BRS au prix plafond de la zone A (correspondant à des zones très tendues comme Lyon, la Côté d’Azur ou encore le Genevois Français) s’élèverait à 231 600 €. À titre de comparaison, le même bien est en moyenne proposé à plus de 300 000 € sur le marché du libre Lyonnais (baromètre des notaires 2022).
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur devra occuper le logement à titre de résidence principale, disposer de revenus sous les plafonds du PSLA et s’acquitter de la redevance mensuelle pour la location du foncier, fixée par l’OFS.
L’intérêt pour les territoires de développer le BRS est donc double : permettre aux ménages exclus du marché libre d’accéder à la propriété sur le territoire aujourd’hui et garantir l’accessibilité économique et sociale du logement sur le long terme.
Comment Sémaphores peut vous accompagner ?
Opérateurs de logements ou collectivités locales, nous pouvons vous accompagner à toutes les étapes de votre projet : des réflexions préalables sur la pertinence et les effets de la mise en place du BRS sur votre territoire (ménages ciblés, niveau de redevance pour quels effets…) jusqu’au montage concret d’une structure OFS dans ses dimensions économiques (business plan notamment) et organisationnel (partenaires, mode de gouvernance…), voire juridique avec nos partenaires habituels !