La gestion de la TVA constitue un enjeu structurant pour les SEM et SPL d’aménagement. À compter du 1^er septembre 2026, l’ensemble des dispositions relatives à la TVA basculera dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Avec cette bascule, c’est toute la fiscalité indirecte – et en particulier la TVA immobilière – qui s’inscrit désormais dans un cadre codifié unique, regroupant et restructurant des règles auparavant dispersées dans le Code général des impôts (CGI).

Présentée comme une réforme à droit constant, cette bascule ne se limite pourtant pas à un simple exercice de recodification. En intégrant également les dispositions réglementaires issues du droit européen, le CIBS modifie les repères habituels des praticiens et complexifie la lecture comparative avec les références historiques du CGI, en particulier en matière de TVA immobilière.

Cette évolution ne modifie pas fondamentalement les mécanismes de la TVA, elle constitue néanmoins un tournant structurant pour la sécurisation, la lisibilité et le pilotage des opérations immobilières, en particulier pour les SEM et les SPL d’aménagement, et les opérateurs publics locaux.

Le CIBS : une nouvelle architecture du droit de la TVA à compter du 1^er septembre 2026

À compter du 1^er septembre 2026, les dispositions relatives à la TVA seront pleinement intégrées au CIBS. Cette bascule s’inscrit dans une logique de clarification et de rationalisation du droit fiscal applicable aux biens et services.

Pour les SEM et SPL d’aménagement, cette nouvelle architecture implique :

• Une lecture renouvelée des textes applicables aux opérations immobilières,
• Une identification plus structurée des régimes de TVA (taxation, exonération, option),
• Une vigilance accrue sur la qualification juridique et fiscale des opérations.

Le CIBS renforce ainsi l’exigence de cohérence et de justification des choix de TVA, notamment dans les montages d’opérations d’aménagement complexes.

Une bascule annoncée à droit constant… mais dans un cadre normatif élargi

Sur le principe, la réforme ne remet pas en cause les mécanismes fondamentaux de la TVA : les régimes d’imposition, d’exonération ou d’option demeurent inchangés dans leur substance.

Toutefois, le CIBS opère un double mouvement :

• Une restructuration des textes, avec une nouvelle numérotation et une logique propre au code,
• L’intégration explicite de dispositions réglementaires européennes, jusqu’alors disséminées ou implicitement transposées dans le CGI et sa doctrine.

Pour les SEM et SPL d’aménagement, cela implique une rupture dans les habitudes de lecture : les raisonnements fondés sur des articles « historiques » du CGI devront être recalés dans un environnement normatif plus large, mêlant droit interne et droit de l’Union européenne.

Des impacts sensibles sur la gestion de la TVA des opérations d’aménagement

Les opérations immobilières menées par les EPL combinent fréquemment plusieurs régimes de TVA :

• Acquisitions de terrains (taxables ou exonérées),
• Travaux d’aménagement soumis à TVA,
• Cessions de terrains à bâtir ou d’immeubles,
• Opérations exonérées avec ou sans option.

Dans ce contexte, la bascule dans le CIBS rend plus visible — et parfois plus exigeante — la justification des choix fiscaux, avec des impacts directs sur :

• La TVA déductible ou non déductible, intégrée dans le coût des opérations,
• Les équilibres financiers validés en amont,
• Les risques de remise en cause en cas de contrôle.

La bascule au 1^er septembre 2026 impose donc une relecture attentive des opérations en cours et à venir.

La TVA, déjà sensible en matière de contrôle fiscal, devient ainsi un point de vigilance majeur à l’approche du 1^er septembre 2026 et suppose de vous y préparer

1. Anticiper la bascule du 1er septembre 2026 dans les opérations en cours et à venir

Même si la réforme est annoncée à droit constant, la date du 1^er septembre 2026 impose une anticipation concrète, en particulier pour les opérations d’aménagement pluriannuelles.

Cela suppose notamment :

• une relecture des schémas de TVA à la lumière du CIBS, et non plus uniquement du CGI,
• une documentation renforcée des choix fiscaux (TVA sur le prix, TVA sur marge, exonération),
• une vigilance particulière sur les opérations sensibles ou atypiques.

Pour les SEM et SPL, cette anticipation est également un enjeu de sécurisation vis-à-vis des collectivités actionnaires, des commissaires aux comptes et de l’administration fiscale.

La recodification des dispositions relatives à la TVA dans le CIBS s’accompagne de mesures transitoires et d’appui devant permettre une transition la plus « indolore » possible pour les praticiens comme pour les assujettis.

• La principale mesure vise la publication de tableaux de correspondance entre les anciens et les nouveaux articles. (JO n°0298 du 20/12/2025),
• La doctrine en vigueur restera opposable, elle n’a pas encore fait l’objet de la recodification et cette tâche prendra du temps,
• Précision notable, les mesures régissant la facture électronique ne sont pas modifiées par le CIBS et il est prévu qu’elles soient incorporées au code ultérieurement.

Par ailleurs, afin de tenir compte des mises à jour des logiciels et des référentiels, il est admis que les factures puissent comporter les références aux anciens articles du CGI, cette tolérance prendra fin au 31 décembre 2027.

2. Le rôle renforcé de l’expert-comptable spécialiste des EPL

Dans ce contexte, Sémaphores et ses partenaires jouent un rôle clé :

• Accompagnement à la lecture opérationnelle du CIBS,
• Mise en cohérence des pratiques avec les exigences européennes,
• Sécurisation des régimes de TVA immobilière, notamment sur la TVA sur marge,
• Analyse d’impact sur vos projets en cours et à venir,
• Assistance en cas de contrôle ou de questionnement de l’administration.

La bascule dans le CIBS rappelle que la TVA n’est pas un simple sujet déclaratif, mais un levier structurant du pilotage économique des opérations d’aménagement.

En conclusion

La bascule de la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services, effective au 1er septembre 2026, est officiellement une réforme à droit constant.
Dans les faits, l’intégration des dispositions européennes et la nouvelle architecture du code rendent la matière plus technique, plus exigeante et plus exposée.

Pour les SEM et SPL d’aménagement, la maîtrise de la TVA immobilière — et en particulier de régimes sensibles comme la TVA sur marge — devient plus que jamais un enjeu stratégique de sécurisation financière et juridique des projets.